Topページ > 基礎知識 > ソーシャルレンディングとREITのメリットとデメリットの比較
2016年10月8日

不動産担保型のソーシャルレンディングのローン案件とREITならどちらが良いのかという質問がありました。

この記事では具体的なメリットとデメリットを比較していきたいと思います

流動性と価格変動

大きな違いとして流動性、価格の変動の違いがあります。
REITは性質的に株式に近いので、流動性が高く価格の変動があります。
ソーシャルレンディングは性質的に債券に近いですが(厳密には違いますが)
価格の変動はありませんし、流動性はありません。

価格の変動がないという点は投資のスタイルによってメリットにもなるし
デメリットにもなります。キャピタルゲインを狙いたい方は変動があったほうがいいと思いますが
安定的な収益を目指している方にはデメリットになりますね。

下記は過去のREIT指数のチャートです。
リーマンショックでは3000→1000まで下落していますが
リーマンショック後に購入していれば現在で3倍にはなっています。

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リスクの比較

リスクについては単純な比較は難しいですね。。。

事業者としてのリスク比較として、REIT運営会社でもリーマンショック等で倒産した過去もありますし、ソーシャルレンディングの会社の倒産はまだ聞いたことないですが、リーマンショック級の景気後退が来れば、その可能性も充分あると思います。

案件単位のリスクについてはREITだと複数の物件に投資しているためある程度リスク分散されていますがソーシャルレンディングは分散されていない案件が多いため(あったとしても2〜3案件)その分リスクは集中します。

案件に関してもREITはどういった物件を保有しているか公開されているので自分で調べることができますがソーシャルレンディングですと不明確ですのでリスクを想定できないことも多いです。

税金の違い

税金面でも大きな違いがあります。現時点ではソーシャルレンディングの収入は雑所得して計上してその合計が20万円以上の場合には確定申告が必要となります。

雑所得の場合には損益通算もできないですし、マイナスになってしまった場合の繰越もできません。(ディフォルトにならない限りマイナスにはならないです)
税率に関しましてもその他の収入(給与所得等)によって20%以上になる場合もあります。

一方REITは源泉分離課税ですので、他の株や債券と一緒に損益通算できますし税率も20%となります。

利回り

REITだと大体3%〜4%、ソーシャルレンディングですと4%〜12%ぐらいまでの案件がありますので単純な比較ですとソーシャルレンディングの利回りは高いです。

ただし利回りとリスクは基本的には比例するので利回りが高い案件はそれだけリスクも高いということを認識した方がいいでしょう。

メリット・デメリットのまとめ

REITのメリット
・流動性が高く、いつでも換金が可能
・上場しているので運営会社自体の信用が高い
・どういった物件を保有、及び投資しているのかが明確
・1つのREITで多くの物件に投資しているのでリスクが分散されている
・源泉分離課税

REITのデメリット
・ソーシャルレンディングと比較して利回りが低い3%〜4%
・価格が変動する

不動産担保型ソーシャルレンディングのメリット
・利回りが高い
・価格の変動は基本的にはない(貸し倒れが起これば元本割れのリスクはあります)

不動産担保型ソーシャルレンディングのデメリット
・投資先が不明確
・流動性はない
・非上場の企業がほとんどの為、事業会社自体の信頼度を測りづらい
・雑所得として総合課税

上記を加味しながらどちらにどれくらい投資配分するか考えてもらえればと思います!

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