Topページ > 基礎知識 > シニアローンとメザニンローンについて
2016年12月3日

ソーシャルレンディングの案件の詳細ページを見るとシニアローンとメザニンローンという記述が頻繁に見られます。それぞれどういう意味なのかでしょうか?

シニアローンとは

シニアローンとは他の債権よりも優先されるローン(貸付)のことです。

ソーシャルレンディングの案件においての使われ方としては、抵当権を設定する予定の物件に対して既に銀行などによる第1順位の抵当権が設定してあり、ソーシャルレンディング会社が設定する抵当権は第2順の場合

「この物件にはシニアローンにて4億円の第1順の抵当権が設定されてあります。」

のような使われ方をします。

メザニンローンとは

メザニンとは英語で「中2階」という意味です。ファイナンスの世界ではシニアローン(優先融資)とエクイティ(株式)の中間という意味で使われていて、劣後するローン(貸付)のことです。

ソーシャルレンディングの案件においての使われ方としては、既に銀行などによる順位の高い抵当権が設定されている物件に対して、劣後した順位での抵当権設定による貸付を実行する場合に使われます。

「ソーシャルレンディング事業者からの貸付はメザニンローン(第2順)として貸付します、シニアローンとして既に銀行から4億円の第1順抵当権の設定があります」

のような使われ方をします。

例えば6億円の不動産を買い付ける際に銀行からシニアローンで4億円を借り入れて、残りの2億円をメザニンローンにて借り入れをするという形になります。

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シニアローンとメザニンローンの関係性

メザニンローンの債権はシニアローンの債権に対して劣後します。ですので仮に返済が滞った場合には担保物件を売却することで債権の回収が行われますが、シニアローンの方が優先的に返済されます。

例えば上記の6億円の物件でわかりやすくローンの残債が6億円残っている状態だった時に、その時の経済情勢によって不動産の価格が低くなっており5億円でしか売却できなかった場合にシニアローンの4億円分は優先的に返済されて全額返済されますが、メザニンローンは劣後債権なので返済は残りの1億円のみとなり、残りの1億円は回収不可となります。

その代わりメザニンローンはリスクが高い分、金利もシニアローンより高いのが一般的です。

ソーシャルレンディングにおけるメザニンローン

例えばある企業Aが6億円で売りに出されている不動産を買ってリノベーションすることで8億円で売却できるだろうと試算しました。そこで物件を買うための資金を銀行からお金を借りようと相談をした所、銀行は何かあっても大丈夫なように4億円までなら貸しますよという返答をしたとします。銀行は融資には慎重で何か予期せぬ出来事があったとしても物件を売ることで確実に回収できるだろう額は4億円までだと試算しました。ですので企業Aは残りの2億円を別の金融機関から借りなければいけません、そこで第2順でもいいので貸付をしてくれる企業を探してリスクに比例するような高めの金利を設定することでお金を借り入れます。

上記のような場合にソーシャルレンディングでの融資がよく使われております。銀行からはこれ以上借りれない場合にメザニンローン案件として募集することで個人にとっては高い利回りでの貸付が可能になっております。

メザニンローンはハイリスクなのか?

メザニンローンだからといってリスクが高いわけではありません。シニアローンでも不動産評価額の査定の甘さによってはリスクが高い事もあります。リスクは不動産評価額の査定の精度次第となります。

例えば4億円の不動産を買うのにシニアローンにて4億円借り入れたとした場合、不動産評価の査定が甘く実は3.5億円の価値しかない物件だった場合、シニアローンでも5000万円の回収不能が起こる可能性があります。

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逆にある不動産に対して1億円のシニアローンでの抵当権設定があったとしても、その不動産の価値が堅く見積もって3億円あればメザニンローンとして1億円貸し付けても全額回収は可能になります。

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ということでメザニンローンだからといってリスクが高いわけではなく、リスクは物件評価次第となります。

まとめ

メザニンローンはシニアローンに対して劣後する融資だと覚えておけばいいでしょう。リスクはシニアローンに比べるとありますが、その分金利は高くなることが一般的です。

上記の知識を踏まえたうえでソーシャルレンディングでの案件を検討するといいと思います。

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