Topページ > 実践ソシャレン > maneo償還金からの次の投資検討
2016年11月9日

本日maneoより分配金、及び元本の償還が入ってきました。次の投資を検討するにあたってドラ夫的に勝手に案件比較をしてみたいと思います。

検討する案件

maneoでよさそうな案件はこちらです。

・【第3弾】秋のキャンペーンローンファンド
・8周年記念ローンファンド
・不動産担保付きローンファンド372号

それぞれ検討してみます。

【第3弾】秋のキャンペーンローンファンド

こちらは事業者AB向けのローンファンドですが、こちらはドラ夫が確認できた限りでは2015年3月20日に初めての借り入れをしております。過去の返済実績はこちらから確認できます。

そして2015年11月に返済をする前に、再度募集して資金を借り入れて、それを一番最初の案件の返済にあてているようです。その時の募集がこちらから確認できます。

そして前回分の返済期日が11月末なので、返済する資金をまた今回maneoにて調達しようとしています。ですので一番最初の借り入れから1年半ぐらい太陽光関連の商品の販売が予定通りいっていないという案件です。

この会社の事業的な面でみると「なんかやばそうだなぁ」という感じですね。昨今の太陽光事業者の倒産ニュースなんかみていると良くない感じがプンプンしますw だがしかし今回の担保は太陽光の用地に対しての担保ではなく東京都中央区の商業ビルを担保にしているので、太陽光事業がどうなろうと最終的には担保物件を売却して元本が戻ればいいので単純に担保の見極めをして安全そうなら投資ということになります。

担保については業者ヒアリング評価額が45億円、シニアローンにて17億、余力が23億となります。この点については業者ヒアリングの評価額ではなく、第三者の鑑定評価額、もしくはTAS評価額を記載してほしい所です。

さすがに23億も余力があるし、物件も中央区にある物件なので業者ヒアリングでも大幅にずれることはないのかなと思いますが。念のため適当な計算をしてみますw

今回は中央区ということで結構やっかいです。。中央区の土地の平均坪単価は2088万と検索するとでますが、中央区には日本一坪単価の高い場所、「銀座」があるので平均値を大幅に押し上げてしまいます。

中央区内で土地評価額が最も高い場所は銀座4-5-6坪単価13256.2万円、最も安い場所は 佃3-10-12坪単価201.7万円です。その土地価格の差は、約65.7倍となります。

ということで、今回の担保の土地の評価部分だけだと400㎡=121坪なので

121坪 × 13256.2万円 = 約160億
121坪 × 201.7万円 = 約2.4億

これだけ大きな幅がでるので、まったく想定できませんねw 計算意味なしです。これに建物の評価がプラスされますが、何階建てで築年数もわからないのでまったく予想もできません。

もう1点の検討事項として利回りがあります。今回の利回りは7.5%ですが、事業者報酬(maneoの報酬)も7.5%なので事業者は15%にて借り入れをしています。なんとなく事業者報酬が高い案件はリスクが高いイメージがありますがどうでしょう。個人的には事業者報酬2%が好きですw

ということで今回は担保余力が問題ないかという所の判断でmaneoを信用できるかという事が個人的には肝かと思います。

 

8周年記念ローンファンド

こちらは今まであまり見たことのない優先劣後があるタイプで募集をしております。

出典:maneo.jp

出典:maneo.jp

現在募集が残っているは3つです。

利回り4.5% 第2順位
利回り5.0% 第3順位
利回り5.5% 第4順位

売却予定額 17.1億円(買い付けあり)
鑑定評価額 13億円
借入額 10億円

各順位についてですが、仮に売却がうまくいかずに返済ができなくなった場合に物件を売却して元本を返済する形となりますが、その場合の売却が10億円以上で出来た場合には誰も損することなく元本が償還されます。8億円でしか売れなかった場合には第5順位(利回り6%)で投資した投資家には元本が戻ってきませんが、第4順位以下で投資した投資家には元本が戻ってきます。

こちらは保証もついており、老人ホームを運営する法人の連帯保証もついておりますので比較的安全なのではないかと思います。

疑問な点としては、土地建物は老人ホーム運営会社が保有していて売却予定額が17億円となっておりますが、こちらは運営権、事業自体のM&Aも含めた売却予定評価なのではという点です。単純な土地建物の第三者評価額は13億円で、場所も関東地方とあるのでどこかの地方だと思いますが、そこに4億円を上乗せした金額での売却予定額なので、恐らく事業も含めてではないかと推測します。

その場合、単純に不動産のみの評価として13億(元本毀損を逃れるなら10億円)で買いたい人がいるかという点を考えなければいけません。ただ老人ホーム関係の需要は今後もありそうなので規模を拡大したい企業が運営権をセットでM&Aというのは充分ありえるのかなと思いますが、運営権は買いたいが土地建物資産は買いたくないという企業の方が多い気はしますが、、、どうでしょうかね。

もう1つの疑問点としては、この借り入れた10億円の使いみちです。運営会社自体は既に物件も所有していますし、運転資金が必要なのであれば10億円も要らないのでは思いますが、はたして何に使うのでしょうか?

利回り4.5%保証付きはあまりにディフェンシブですが、第4順位の利回り5.5%あたりでは悪くないのかなという所です。

 

不動産担保付きローンファンド372号

こちらは記念案件ではなく、通常の案件の6%で事業者報酬は1%です。ですが、事業者Cがそこにさらに金利を上乗せしているので最終的な借入金利はわかりません。

出典:maneo.jp

出典:maneo.jp

あまり考えないで見ると、悪くなさそうなのですが、文京区で140㎡、42坪ぐらいとして4800万円だと坪単価で約114万円。。この安さからしてクズ土地確定。事故土地?接道問題?地形?なにかしらの問題は抱えてると思いますが、どうにかして戸建てを建てて売ってみせるのでしょうか。詳しく知りたい所です。こういう安すぎる土地に対してのタスの評価は正しいのでしょうか?どなたかタスに詳しい方、教えて欲しいです。

ということで、ちょっと躊躇したくなりますが、あまり考えすぎると投資できなくなりますね。。さてどう考えるか、、、難しい所です。

 

まとめ

ということで、元本償還がありましたので、maneoの案件を検討してみました。どれに投資するかはもう少し考えて実行してみたいと思います!

 

 

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