Topページ > 実践ソシャレン > ラッキーバンクのリスクと案件を検討する
2016年12月7日

非常に人気の高いラッキーバンクの案件、利回りが高いので数分で募集総額を集めてしまい投資したくても投資できない状況が続いております。

今回は投資するにあたって案件を検討してみた結果、投資するのは難しいと感じました。

第168号ローンファンド Lucky Bank 65億円突破記念

今回検討した案件はこちらの記念ファンドで利回りは9.1%の案件です。

【12/6募集】第168号ローンファンド Lucky Bank 65億円突破記念
東京都渋谷区1棟収益物件買取再販プロジェクト×東京都中央区オフィスビルPMプロジェクトによる不動産担保ローンファンド。第168号ローンファンドには、東京都渋谷区1棟...

渋谷区にある物件を取得してリノベーションをして転売するプロジェクトの資金調達とのことです。

不動産評価額 7.52億円
根抵当権 7.15億円
募集総額 6.80億円

リスク1 LTVが高め

LTV(Loan To Value)とは不動産評価額に対する融資額の割合です。

6.8億円 / 7.52億円 = 90%

LTVは90%となりマージンは10%と少なめでリスクはやや高いかと思います。抵当権の設定額で考えると約95%となります。

7.15億円 / 7.52億円 = 95%

経済情勢が大きく動いた場合など不動産価格の下落によって7億円の評価を割る可能性は低くないと考えますので、ややハイリスクかと思います。

リスク2 抵当権の設定タイミング

この案件で不明確だった点としてはこの物件はまだ未取得で売買契約のみを締結しているという点です。貸付先の不動産事業会社が既に取得済みでその物件に対して抵当権をつけて貸し付けるのであればソーシャルレンディングでの調達も問題ないと思います。

ただ今回は新規の取得物件に対して抵当権を設定するということなので、売買価格は不明ですが評価額近辺の7億円だとすると7億円の調達が確実に完了した時点で融資をして、それと同時に抵当権の設定をするべきかと思うのですが、第一次募集での貸付は既に実行してしまっている点です。こちらの第一次募集の貸付に関しては2016年11月22日に行われており、その段階では物件は取得できていないため抵当権設定はまだできない状態だと思います。

【11/15募集】第159号ローンファンド Lucky Bank 65億円突破記念
東京都渋谷区1棟収益物件買取再販プロジェクト×東京都中央区オフィスビルPMプロジェクトによる不動産担保ローンファンド。第159号ローンファンドには、東京都渋谷区1棟...

こちらが不明だったのカスタマーサポートへ問い合わせてみました。何度かやりとりしまして、基本的には返答は24時間以内に来ましたの対応は悪くありませんでしたが、返答内容はいまいち腑に落ちない回答でした。抵当権が設定できなのに貸付をしているのかという質問には

第一次募集で既に貸付をしてしまっている部分に関しては別の案件で貸し付けている根抵当権の残余部分を使い保全している。

とのことでした。貸付先の不動産事業会社は取引実績が何度もあり既存の取引で根抵当権の残余部分があるのでそこを使っているとのことでした。根抵当権なので残余枠があれば貸付は可能で問題ないとは思いますが、別の案件を混ぜてごちゃごちゃにしているのは正直あまりいい方法ではないかなと思いました。

ラッキーバンクにて運用中のまだ返済が完了していない案件の全ての残余枠を計算しても10億円ぐらいでした(全ページ気合をいれて計算しましたw)ので、6.8億円の貸付を既存の残余枠のみで貸し付けられるということは今までの案件の貸付先は大半は同一企業なのではないかと思います。ですのでそういうことか質問してみました。

こちらは6.8億円の全部分ではなく、一部分となります。貸付先の詳細は法令遵守の為、回答できません。

という返答になりましたが。貸付先の詳細は明かせないというのは理解できるのですが、こちらもいまいち腑に落ちない返答でした。そもそも新規取得の案件に関しては分割で時間をずらして抵当権の設定をする前に貸付をするのではなく、一括で募集して調達金額が集まった時点で貸付をする方が投資家側からすると安心だと思いました。

maneoにも同じ質問をした所、新規取得物件に対しての抵当権の場合には手持ちの現金で先に決済をしておいて抵当権を設定後にソーシャルレンディングにて募集しているとのことでした。

まとめ

ラッキーバンクの案件は高利回りで都心の案件が多く、魅力的な案件が多いです。質問の対応に関しても悪くありませんでしたので良い企業だと思います。ただしドラ夫的には抵当権の設定の部分が引っかかりましたので投資は見合わせるという結論になりました。(どうせクリック合戦で負けるので投資できないけどw)

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