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2016年10月27日

2016年10月19日にOwnersBookセミナーに参加してきました。
やはり全く知らずに投資するよりも関係者の方に直接話しを聞ける機会があるのはいいと思います。今回のセミナーでの内容をまとめました。

ロードスターキャピタル社の説明

まずはOwnersBookを運営しているロードスターキャピタル社の営業部マネージャーの方より会社概要の説明から始まりました。運営母体がよくわからなかったり、業績が悪かったりするとOwnersBook自体の信頼度が下がるとのことで結構時間を割いて会社自体の説明がありました。

ロードスターキャピタル社の設立経緯

代表取締役社長の岩野達志氏と副社長の森田康弘氏ともう1人の3人が2012年に立ち上げた会社となります。岩野氏と森田氏は共に(財)日本不動産研究所、ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパンの出身であり不動産畑を歩んできた人物で不動産鑑定士・宅地建物取引士の資格も持っている方です。

会社を立ち上げてからは不動産に関する仲介業、コンサルティング業をメインに事業を進めてきたとのことです。

ロードスターキャピタル社の特徴

ロードスターキャピタル社は総合不動産企業であり、不動産投資、不動産金融、ITの各分野のプロフェッショナルが集まる企業で、自らも都内に複数のオフィスビル等を所有して運用しているとのことで投資家目線で不動産の選定や目利きができるとのこと。

不動産関係の資格者も多く在籍しているとのことです。

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ロードスターキャピタル社の事業領域

ロードスターキャピタル社は主に4つの事業領域でビジネスを行っています

クラウドファンディング事業(OwnersBook)

コーポレートファンディング事業

コーポレートファンディング事業とは自己資金(借り入れ含む)にてオフィスビルを取得して投資運用を行う事業です。要は物件を買ってテナントからの家賃収入によって収益を上げています。主に都内のオフィスビルを運用しているそうです。

こちらの自社ページにて所有ビルの紹介をしています。

アセットマネジメント事業

こちらは不動産(Asset)の管理(Management)事業です、単純な物件管理のプロパティマネジメント(PM)事業だけでなくアセットマネジメント事業ですので不動産の査定、取得代行、管理、売却まで一貫して手かげているそうです。海外からの国内不動産取得ニーズに対するサービスだったりするそうです。

こちらも自社ページにて紹介があります。

仲介・コンサルティング事業

こちらは普通の不動産仲介事業ですが、主にファンド、REIT相手に数億〜数十億の物件を仲介したりしているそうです。その他、家賃減額コンサルティング等の不動産に関わるコンサルティング業務もおこなっています。

ロードスターキャピタルの決算内容

OwnersBookで投資する上で母体企業の安定性は欠かせないポイントだと思いますが、ロードスターキャピタル社の決算内容は非常に素晴らしく

売上 約60億円
経常利益 6.8億円

他の事業者と比べて群を抜いてるほど業績はいいです。どの部門の業績が好調なのか質問してみましたが、未上場の為、上場するまで答えられないとお茶を濁されましたが、、、恐らくAM事業と仲介コンサルが収益の柱かと思われます。

Renrenによる第三者増資割当

2014年にNY証券取引場にも上場している中国のSNS運営企業Renrenより第三者増資割当を行います。これがきっかけでソーシャルレンディング事業をスタートすることとなったようです。RenrenはIT企業、ロードスターキャピタル社は不動産業を主に行っている中でITx不動産、今でいう不動産テックという分野にてビジネスをということでOwnesBookが生まれたとのことです。

OwnersBookの説明

会社の説明が終わった所で、次にOwnersBookの説明となりました。

OwnersBookの現況

・33の投資案件
・利回り 4.8%〜14.5%
・投資総額 7億9800万円

利回りに関しては基本的には5%前後が多く、期限前償還があった際に想定利回りよりも高くなる可能性があるとのことです。10%を超えている案件はすべて期限前償還があった案件で、貸付時の契約によって期限前償還をした場合には利回りが高くなるパターンの場合があるようです。

OwnersBookの特徴

掲載する案件はプロが厳選

OwnersBookでは掲載する物件に関してプロが厳選して評価をしているとのことです。自社でも不動産鑑定士を抱えており、尚且つ外部の不動産鑑定士による査定も実施してそこで出された査定額を吟味して保守的な数値を評価額として採用しているとのことです。そしてそこで出された評価額に対して8割までの融資であれば実行するという基準を設定しているとのことです。

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出典:ownersbook.jp

8割と聞くと結構高めかなと思いましたが、そもそもの評価額を保守的に低めに設定しているので、安全マージンはとれているとのことでした。最悪なケースが起きた場合でも8割の金額であれば自社で買い付けて所有したいと思う金額設定になっているとのことです。

OwnersBookのSNS機能

OwnersBookでは会員になるとSNSのような機能を用意していて、各案件ごとに投資家同士でコメントを書き込んだり、案件に投資していてる人(SNS参加者のみ)を見ることが可能になっています。こちらは参加は任意なので参加しないことも可能です。但しこちらのSNS機能はそれほど使われているわけではなく、今後の課題とのことでした。

Renrenからの出資もありこういうSNS企画が持ち上がったと思うのですが、自分も参加してみたのですが特に必要性はないと感じました。それと本名が表示されてしいますので、ここはニックネームにした方がいいと担当者に要望しておきました。

システムの内製化

開発は社内で全て内製しており迅速な改善・アップデートに対応できるようになっているとのことです。逆にここは不動産会社に優秀なエンジニアがはたしてどれだけ集まるのかという点では大丈夫かな?と思いましたが、サイトやアプリを見る限り結構無駄に凝った作りになっていたりするのでリソースはそれなりにあるのだろうと感じました。

その他の特徴

1口1万円から投資可能にしているとのことです。これは他社と比べても低く設定しており、どんな方でも気軽に参加できるようにという思いがあるとのことです。確かにこの水準は他社と比較しても低くとりあえず初めてみたいという方でも気軽に始められそうです。

「プロの不動産投資家が満足する水準の投資物件を個人投資家に提供していく」というミッションで運営していくとのことです。

質疑応答

Q. 投資概要にある「総合不動産会社A」とか「総合不動産会社H」という表記は常に同じ企業であれば同じアルファベットになるのか?
A. これは常に同じになる。なのでOwnersBook内で分散したければこのアルファベット表記を見て、違う会社に投資すれば分散される。

Q. たとえば現在募集している杉並の新築物件に関して、貸出先の企業は既にこの物件を完成させて入居者を募集している段階だが、貸し出したお金は何に使うために借りるのか?
A. OwnersBookでは貸し出したお金の使用用途に関しては特に制限をしていない。単純に担保として設定する物件の評価に問題なければその分の資金は貸し出す。その先は業者によっては新たな土地の買い付け、建物の建築費、運転資金、別の物件仕入れの借り換えまでの繋ぎだったりするが、業者毎に違う。

Q. 仮にリーマンショック級の景気後退が起こった場合には物件の評価が下がると思うが、そういったリスクに対してどの程度考えているか?
A. 基本的には評価自体は保守的に査定して額を出しているので8割未満にはならないと考えている。仮にそれを下回った場合には自分達が買ってもいいと思える金額になっている。OwnersBookがメザニンローンでの貸付でシニアで銀行が貸し付けているような物件であっても売却の際にはロードスターキャピタル社が優先的に買い手を探せるような契約にしているケースもあり、自社ネットワークを使って評価額程度で買ってくれる業者を探すことはできると思う。

セミナーに参加しての感想

不動産に対しての事業の経験がある会社だと思ったので、他社と比べて5%前後の利回りは低いかもしれないが、不足の事態が起こった場合にリスクはかなり限定されるだろうと思いました。担保物件も都内の物件が多く、5%という利回りはリスクから考えると妥当かなと思います。

会社自体の信頼性に関しては業績も安定しており、業績は非常に伸びているので経営破綻などの心配はないだろうと思いましたし、伸び率やVCからの資金調達の状況を見る限りIPOの準備は既にしているのではないかとも思いました。(ここは質疑応答でも質問ありましたが、「したいですねー」くらいの返事しかありませんでした。。。

最後にOwnersBookに対しては自分の投資の一部に組み入れようと思いました。ソーシャルレンディングへの投資という意味では各社で分散した方がいいのは確実で、その中で比較的に安全性の高いサービスとして資金を一部振り分けるのはいいのではないかと思います。

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