Topページ > 投資案件について > LCレンディングより利回り10%、ゴルフ場再生ファンドが募集開始予定
2017年3月8日

LCレンディングより過去最高の利回り10%の「【不動産担保付】事業再生ローンファンド1号」(ゴルフ場買取再生)が3月9日の9:00AMより募集開始されます。

「【不動産担保付】事業再生ローンファンド1号」ファンド|ソーシャルレンディング・不動産投資のLCレンディング
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【不動産担保付】事業再生ローンファンド1号について

利回り 10%
期間 12ヶ月
最低投資額 6万円〜
募集総額 8億3,000万円
担保 不動産 第一順位抵当権設定
株式の絶対多数持分に対する譲渡担保権
募集期間 2017年3月9日(火)9:00 ~ 2017年3月15日

ファンド概要

LCレンディングが分配日に合わせて大型のファンドを準備してきました。LCレンディング史上一番高い利回りだと思われます。借手はゴルフ場、ホテル、レストランを運営するP社です。P社は恐らくですが今回のゴルフ場再生の為に作られた法人(SPC?)ではないかと考えられます。

元々ゴルフ場を運営していた会社が破産をしてP社の親会社が金銭債権譲渡を受けております。そして破産管財人弁護士との折衝し破産宣告を受けた企業からP社がゴルフ場の所有権を取得できる運びとなったようです。

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ゴルフ場の破綻のニュースは多くありますが、基本的に古くからあるゴルフ場の財政的な問題は預託金です。ゴルフ場の建設時にはゴルフ場の会員権を発行してお金を集めてゴルフ場を建設しましたが、会員からお金をもらってるわけではなく預かっている状態(預託)ですのでいつかは返さなくてはいけません。一般ゴルファーもバブル時などはお金を預託して10年後に返還してもらおうという気なんてなく、単純に会員権を購入してその後は高値で売買されているのでマーケットで売ってしまえばいいと皆考えていました。しかしバブル崩壊後に会員権の価値はどんどん下がっていき、いざゴルフ場に返還請求してもゴルフ場にはお金が状態ですので破綻してしまうというわけです。

そういった返還請求が重なって財務的に苦しくなったゴルフ場運営企業は民事再生、もしくは破綻して別の企業に運営上とすることで預託金をクリアにして再生させるという動きはここ数年見受けられます。外資が買い取ったり、ゴルフ場運営大手のPGM、アコーディアなども積極的にゴルフ場を買取り拡大していたりします。

今回のファンドに関してですが、高速道路のICから3分とアクセスは良さそうな点は好材料ですが、コース自体がどういったコースなのかわからないので判断が難しいです。コースの質と料金設定によって収益性のあるゴルフ場になるか変わってきますので、そもそもコースが微妙なゴルフ場ですと、いくらソフト面に手を入れても人が来ないということも考えられます。

今回の融資の返済原資に関してはリファイナンスをする予定とありますので、ファンドや大手ゴルフ場運営企業に売却する予定はなさそうです。ファンドの返済期限は12ヶ月後ですので、ある程度のファイナンスアレンジはできているのではないかと考えられます。

担保物件について

不動産評価額 10億4,000万円
貸付額 8億3,000万円
LTV 79.8%

不動産評価額ですが、どういった査定方法を取っているのか不明の為、そのままこの金額を流動性のある評価額として考えるのはリスクが高いと考えます。仮に今回の査定額がゴルフ場パッケージとしての評価だった場合の問題は今回の再生プロジェクトが駄目だった場合にはどこか別のゴルフ場運営企業が10億円で買ってくれるかという点になるかと思います。今回はP社(と親会社)が再生が可能という目論見で運営することになりますが、それが難しい場合にはこのゴルフ場のゴルフ場としての価値はかなり低くならざる得ないと考えられますし、かなり下の金額にて買い叩かれることもあるかと思います。

仮に単純な近隣の土地の坪単価に敷地面積を掛けただけの評価額の場合には、そもそも流動性の問題がありますので換金リスクはかなり高くなります。

ちなみに少し前に太陽光発電事業の買取価格がまだ高値だった頃はメガソーラー用地としてゴルフ場一式で数億円で売買され、ゴルフ場の18ホール一面にソーラーパネルが敷き詰めらたとのニュースもありましたが、現在は太陽光発電事業は縮小傾向にありますので、太陽光用地としては難しいかと思います。

このボリュームの土地が10億円でスムーズに売却できるかと考えると難しいと考えますので、仮にプロジェクトに何か問題があった場合には、資金がしばらく拘束されると思いますし、リスクとして資金が戻ってこないことも考える必要はあるかと思います。


利回りは非常に魅力的ですし、各社の分配日に合わせて募集を開始する一部上場企業グループのLCレンディングのファンドであることから人気化することは必須かと思われます。ただしそれ相応のリスクもあると思いますので検討してから投資するのがいいかと思います。

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