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2016年11月30日

LCレンディングが融資総額50億円を突破したという事で、50億円突破記念キャンペーンのファンドが募集中となっております。

「【開発案件】LCPセレクトファンド35号 ~50億円突破記念キャンペーン~」ファンド|ソーシャルレンディング・不動産投資のLCレンディング
LCレンディングでは、ソーシャルレンディングの仕組みを通じて、優良な不動産投資案件を投資家の皆様に提供致します。個人のお客様でも、少額から不動産投資を始めるこ...

こちらの投資を検討してみます。

案件概要

利回り 7%
募集金額 2005万円
運用期間 12ヶ月
担保・保証 なし

担保・保証がないですが、出資先のSPC(特別目的会社)はLCレンディングが運営に携わっている会社で、そのSPCにて不動産信託受益権を質権設定しています。

こちらの不動産の開発内容としては

◆所在:愛知県名古屋市
◆開発完了後は、「ホテルビスタ」がオープンする予定です。

ということで案件は珍しく公開されております。そしてこの物件は社長のブログにて現在の着工状況が写真にて確認できます。

愛知県名古屋市ビジネスホテル その6 : 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog
 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/4212035.html 「その5」を書いてか...

そしてホテルビスタのHPにも計画概要が掲載されております。

※不動産開発業者が取得した土地にはホテルが建設され、竣工後、
上場企業グループ会社に売却される予定です。

借手の不動産業者がLCレンディングから資金を調達してホテル完成後に上場企業グループ会社に売却して、その上場企業グループ会社はホテルビスタに運営委託をする予定だと思います。

リスクについて考える

この物件の売買契約は上場企業グループ会社と既に締結済みということですので、特に問題がなければスムーズに売却して資金を返済できるかと思います。ただし売買契約の内容にもよると思いますが、建築中に天変地異や完成に至るのが難しくなるような問題が発生した場合には契約が破棄される可能性もあるかもしれません。

そしてこちらの案件には担保設定がありません。シニアローンにて6億円調達しておりますが、こちらは恐らく土地のみを担保に銀行から融資を受けているのではないかと思います。そしてホテルの建築費をLCレンディングとその他から調達しているのだと思います。

こちらのホテル案件は段階的に調達をしており過去にもLCレンディングにて調達をしております。

「【開発案件】LCPセレクトファンド1号 短期型」ファンド|ソーシャルレンディング・不動産投資のLCレンディング
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第1弾でLCから2.1億円で、SPC Hからはその他0.9億円を合わせ3億円の融資をしております。

「【開発案件】LCPセレクトファンド25号」ファンド|ソーシャルレンディング・不動産投資のLCレンディング
LCレンディングでは、ソーシャルレンディングの仕組みを通じて、優良な不動産投資案件を投資家の皆様に提供致します。個人のお客様でも、少額から不動産投資を始めるこ...

第2段でLCから2.03億円で、SPC Hからはその他0.87億円を合わせ2.9億円の融資をしております。

そして今回第3段でLCから4.27億円でSPC Hからはその他1.83を合わせ6.1億円の融資するための募集となります。

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こちら優先出資12億円とありますが、この中でも優先劣後がありLCのレンディングから投資分は劣後するとのことです。

  • 2. 不動産開発業者は優先出資のうち6.1億円をH社から調達とありますが、残りの5.9億はどこから調達予定でしょうか?そしてその目処はたっているのでしょうか?12億の優先出資の中で劣後順位はあるのでしょうか?

    2. 残りの5.9億円につきましては、過去LCレンディング及びA社にて既に調達済みでございます。また、12億円の優先出資の中にも優先劣後があり、LCレンディングの分が劣後となります。

ですのでトータルで見るとシニアの6億円と、3回分の出資にてSPC HがLC以外から調達している部分の0.9億円 + 0.87億円 + 1.83億円 = 3.6億円の優先出資分がありますので、先順位に9.6億円分が我々一般のLCレンディング経由の投資家より前にいるということです。

不動産信託受益権の質権

こちらの案件はSCP H社が不動産信託受益権の質権を設定しています。こちらの権利は該当不動産から得られる収益を受託できる権利だとは思いますが、そもそもホテルが完成しなければあまり意味がなく、ホテルが問題なく完成すれば売却はできてしまうと思うので保全としては比較的弱いと思うのですが、どうなんでしょうか?

まとめ

案件としては悪くないような気もします。何か特別なことが起きない限り売却まではスムーズにいくと思われます。リスクは建築中の想定外の事態だとは思いますが、よほどのことがない限り大丈夫だと思いますし、そのリスク分の利回り7%ということだと思います。

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