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2017年1月9日

「レバレッジ」という言葉をご存知でしょうか?

英語ではleverageと書き、てこの原理の「てこ」という意味です。投資の世界では少ない金額で大きな金額の取引を行うことを「レバレッジをかけて投資をする」というような使われ方をします。

よくあるレバレッジ投資

よくある例としてはFXです。$1 = ¥100だと仮定して、100万円で1万ドルを買うとするとレバレッジは全くかかっていません。外貨預金と同じになります。

FXでは最大25倍のレバレッジをかけることができるので100万円で25万ドル分(2500万円分)を買うことができ運用できます。そして為替が変動して$1 = ¥110になった際には

レバなし = 1万ドル = 110万円 = 10万円の利益

レバあり = 25万ドル = 2750万円 = 250万円の利益

と同じ資金を投資してもレバレッジをかけることで利益が25倍になります。もちろん損失を出した際にも25倍の損失となるため非常にハイリスクな投資となります。

不動産投資でのレバレッジ

不動産投資でも銀行融資を使って物件を所有することでレバレッジをかけることができます。

例えば1億円の物件でネット利回り(実質利回り)10%の物件があったとすると年間の手取り賃料(賃料から諸経費を引いた額)は1000万円となります。

1000万円(収入) / 1億円(投資額) = 10%

これを頭金1000万円で9000万円の銀行融資を使い物件を購入して、年間の銀行への返済額が500万円だった場合には1000万の年間手取り家賃収入から500万円の銀行返済額を引いた500万円が年間の収入になるので

500万円(収入) / 1000万円(投資額) = 50%

これを不動産投資用語ではCCR(Cash on Cash Return)と呼びます。物件の利回りは10%ですが、実際に不動産を取得する際に投じた金額は1000万円の為、CCRは50%となり2年で回収できることとなります。これがレバレッジをきかせた不動産投資となります。

ソーシャルレンディングでレバレッジ投資

本題です、ソーシャルレンディングでレバレッジをかけて投資するにはソーシャルレンディングで運用中の債権的権利を担保にどこからか資金を調達する必要があります。正直これは難しいでしょう。

ですので少しトリッキーですが、別の担保で資金を低金利で借り入れてソーシャルレンディングで運用する方法を考えます。ただし基本的には無担保での資金調達は金利が高い為に住宅をお持ちの方限定となります。

持ち家、マンションありで住宅ローンが残っている方

現在、住宅ローンを支払っている方で借り換えが可能な方限定となります。住宅ローンは個人が一番金利を低く借りられる資金調達手段であり、これを利用する方法となります。

住宅ローンで安く調達して、その分をソーシャルレンディングで運用することで住宅ローン金利分とソーシャルレンディングでの金利分の差額が儲けとなります。

住宅ローンを借り換えることで月々の返済額を減らす方法としては2通りあります。

・金利を減らす
・返済期間を延長する

借り換えによって金利を低くするというのは王道ですので、既に実施されている方も多いかと思います。もう1つは返済期間の延長を対応してくれる金融機関で借り換えをすることで月々の返済額を減らすことが可能です。

現在 借り換え
残債 2000万円 2000万円
金利 3%(固定) 0.59%(10年固定)
期間 20年 30年
月返済額 110,920円  60,630円

上記は金利を下げ、返済期間を延長することで月々50,290円の差額を捻出することができました。そしてここで捻出した資金をソーシャルレンディングへの投資に回すことで、低金利で調達し、高金利で運用することが実現できたことになります。

住宅ローン早期返済をしない

それと住宅ローンがある方である程度手元に資金がある場合に早期返済する方が多いですが、これはもったいないです。住宅ローンという低金利でお金を借りられている特権を活用して早期返済せずにソーシャルレンディングへの投資に回すことで低金利調達、高金利運用ができることになります。

持ち家、マンションあり、ローンなし

こちらは持ち家やマンションがあってローンを完済、もしくは相続などで譲り受けている方が対象となります。せっかく不動産という資産を持っていても寝かしておいてはもったいないので不動産担保ローンにて資金を調達してソーシャルレンディングでの運用を検討します。

いくつかの銀行を調べてみますが、金利はそれほど安くはありません。

楽天銀行 3.56%~9.46%
東京スター銀行 0.8% ~ 8.6%

金利も物件次第だと思いますので、東京スター銀行の低金利で調達できる方であれば検討は可能かと思いますが、4~5%ぐらいでの調達になってくるとそれ以上で運用しなければいけないので難しいということになります。

それ以外では住み替えを検討するという方法もあります。現在住まれている住宅に思い入れは特になく引っ越しを検討できるという方のみ限定ですので対象の方はかなり限られますが、新しい住宅を買う際に住宅ローンを利用することで、現在の住宅の売却資金が現金で残りますので、それを運用することで低金利調達、高金利運用を実現することが可能となります。但しソーシャルレンディングの為だけに住み替えをするというのは引越し代や諸経費などを考えると現実的ではありません。あくまでちょうど住み替えを検討している方限定となるでしょう。

まとめ

レバレッジをかけてソーシャルレンディング投資を考えてみましたが、簡単ではなく住宅ローンを絡めた方法しかありませんでしたので、全ての方に通用する方法ではありませんでした。ソーシャルレンディングに投資されている方はどちらかといえば安定志向の方が多い気もしますので、このようなリスクを取った投資手法にはあまり向かないかもしれませんね。

そしてリスクという面も絶対に忘れてはいけません、仮にソーシャルレンディングでのディフォルトが起きた場合には返済ができなくなり、自分自身が連鎖的にディフォルトして自分の家を差し押さえられるリスクがありますので、レバレッジは諸刃の剣という事も認識しておく必要があるでしょう。

ただ金利差を考えた投資というのは資産を増やしていく上では重要になってきますので頭の片隅に入れておいてもらえれといつか役に立つときがくるかも知れません。

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